Kas notiks ar nekustamā īpašuma cenām 2020

2024 Autors: James Gerald | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 14:12

Ņemot vērā pašreizējo situāciju ar strauju naftas cenu un nacionālās valūtas kursa kritumu, kopā ar pandēmiju, daudzi domā par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Vai tas ir tā vērts, un kas notiks ar mājokļu cenām 2020. gadā - uzziniet eksperta atzinumu.

Cenas samazināsies

Pēc lielākā uzņēmuma Etazhi direktora Ildara Khusainova teiktā, ekonomiskā modeļa kritumam šogad būs nopietnākas sekas nekā 2008. un 2014. gada ekonomikas lejupslīdei. Tas izskaidrojams ar pašreizējās situācijas unikalitāti, kad vienlaikus izpaudās divi negatīvi faktori - naftas cenu sabrukums un epidēmija, kas izplatījās visā pasaulē.

Šajā sakarā eksperts tuvākajos mēnešos sagaida diezgan ievērojamus kredītus nekustamā īpašuma tirgū. Ņemot vērā pandēmiju un nestabilo situāciju valstī, ko var sarežģīt hipotekāro kredītu procentu likmju pieaugums un stingrākas prasības aizņēmējiem, nākamajos 3-4 mēnešos gaidāms ievērojams patērētāju pieprasījuma samazinājums pēc kvadrātmetriem.

Tas, cik dziļi Krievijas nekustamā īpašuma tirgus nogrims un kas notiks ar mājokļu cenām, ir atkarīgs no tā, kā valsts spēs kontrolēt situāciju ar koronavīrusu un cik ilgs laiks būs vajadzīgs ekonomikas stabilizēšanai.

Cenu kritumu prognozē arī VectorStroyFinance vadošais partneris Andrejs Koločinskis. Pēc eksperta teiktā, 2020. gada martā nekustamā īpašuma tirgū bija vērojams pārpilnība, pēc kura pieprasījums nemitīgi samazināsies, līdz ar to arī cenas.

Eksperts pašreizējo situāciju skaidro šādi: “Tirgū ienāca pircējs, kuram ir uzkrājumi un, baidoties no tā nolietojuma, sāk ieguldīt nekustamajā īpašumā. Tāpat uzņēmīgi krievi cenšas ne tikai saglabāt uzkrāto kapitālu, bet arī to palielināt. Piemēram, iegādāto skaitītāju iznomāšana vai pārdošana nākotnē par augstāku cenu. Bet šādu klientu nebija ļoti daudz, ņemot vērā, ka iedzīvotāju ienākumi sāka augt tikai 2019. gadā. Kamēr to samazināšanās turpinājās piecus gadus (kopš 2014. gada)."

Pēc eksperta domām, pašreizējā ekonomiskā situācija, visticamāk, veicinās iedzīvotāju dzīves līmeņa pazemināšanos. Ilgtermiņā mums vajadzētu sagaidīt zināmu nekustamā īpašuma pārdošanas samazināšanos.

Saskaņā ar analītiskā centra IRN ("Nekustamā īpašuma tirgus rādītāji") tīmekļa vietnē publicēto prognozi pašreizējā ekonomiskā situācija veicina nekustamā īpašuma cenu samazināšanos vismaz līdz 2018. gada līmenim.

Eksperti atzīst, ka karantīna un faktiskā ekonomisko procesu apturēšana uz rubļa devalvācijas fona apvienojumā ar naftas cenu kritumu izraisīs strauju Krievijas labklājības, tātad pieprasījuma, samazināšanos.

Bet, pēc ekspertu domām, 2020. gadā joprojām nebūs pilnīgas iedzīvotāju nabadzības, jo valstij ir pietiekami daudz naudas, lai atbalstītu ekonomiku vairākus gadus. Tagad nekustamā īpašuma tirgū valda klusums, un attīstītāji ir spiesti turēt cenas, lai saglabātu patērētāju pieprasījumu.

Cena par kvadrātmetru pieaugs

Bet NOZA (Nacionālā mājokļu attīstītāju asociācija) vadītājam Kirilam Kholopikam ir pilnīgi pretējs viedoklis. Viņš neredz iemeslu samazināt kvadrātmetru izmaksas 2020. gadā. Pēc eksperta domām, naftas cenu sabrukums un tam sekojošais dolāra lēciens uz augšu nekādā veidā neveicina nekustamā īpašuma cenu samazināšanos.

Piedāvājuma un pieprasījuma ietekmē jebkuras preces (ieskaitot dzīvokļus jaunceltnēs) izmaksas samazinās vai palielinās. Ja ir nepietiekama ražošana (pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu), izmaksas par kvadrātmetru palielinās. Pārprodukcija (piedāvājuma pārsniegums pār pieprasījumu) noved pie cenu samazināšanās. Cenu pieaugumu var novērot arī pārprodukcijas laikā, ja tās ir sasniegušas pašizmaksu, kas arī pieaug (piemēram, pieaugot būvmateriālu izmaksām).

Laika posmā no 2014. līdz 2018. gadam tirgū tika fiksēta ievērojama jaunu dzīvokļu pārprodukcija, kas izraisīja cenu samazināšanos 2015.-16. 2017. gadā mājokļu cenas atkal sāka pieaugt, jo tās "ieskrēja" pašizmaksā.

2019. gadā izaugsme paātrinājās, bet iemesls tam bija nepietiekama ražošana - pirmo reizi pēdējo gadu laikā pieprasījums divas reizes pārsniedza piedāvājumu. NOZA veiktais monitorings uzrādīja piedāvājumu samazinājumu 2019. gadā par 14,5%, kā rezultātā cenas pieauga vidēji par 12%.

2019. gadā valsts pieņem jaunu mājokļu būvniecības finansēšanas modeli, kas noliedz izkrāpto nekustamā īpašuma investoru parādīšanos. Sākot ar 1. jūliju, būvniecības nozare pilnībā pāries uz projektu finansēšanu. Jauno projektu skaits ievērojami samazinās, un stresa testēšana ir kļuvusi par vienu no galvenajiem iemesliem.

Tagad bankas pārbauda katru jaunu projektu, vai nav gaidāma krīze, tas ir, "kas notiek, kad cenas pazeminās par 20%". Ja pēc aprēķiniem projekts paliks rentabls, aizdevums tiks apstiprināts, ja nerentabls, attiecīgi, aizņēmējam tiks atteikts.

Rezultāts nebija ilgi jāgaida. Pieprasījuma un piedāvājuma attiecība ir radikāli mainījusies. Tirgū sāka ienākt mazāk kvadrātmetru, kas paātrināja nekustamā īpašuma cenu kāpumu.

2020. gadā hipotēkas kļūst pieejamākas, un Centrālā banka neplāno noteikt pārmērīgu pamatlikmi, kā tas bija 2014. gada beigās. Turklāt tagad ir iesaistīti jauni maternitātes kapitāla iegūšanas mehānismi, kuru apjoms ir ievērojami palielinājies, un tas noteikti veicinās pieprasījumu jaunu ēku tirgū.

"Kvadrātmetru nepietiekama ražošana turpināsies tuvākajā nākotnē, tāpēc mājokļu cenas turpinās pieaugt," ir pārliecināts Kirils Kholopiks.

Apkopojiet

1. Ekspertu viedokļi par kvadrātmetru izmaksām 2020. gadā ir neskaidri. Mājokļu cenas tiks noteiktas atkarībā no ekonomikas stāvokļa kopumā un epidemioloģiskās situācijas.
2. Analītiķi uzskata, ka galvenais pieprasījuma pēc nekustamā īpašuma samazināšanās iemesls ir iedzīvotāju dzīves līmeņa pazemināšanās pandēmijas un piespiedu atvaļinājumu dēļ.
3. Valsts ievieš papildu pasākumus, lai atbalstītu ekonomiku, uzņēmējdarbību un iedzīvotāju labklājību, kas veicinās pieprasījuma pēc kvadrātmetriem saglabāšanu un, iespējams, pieaugumu 2020. gadā.